Die wichtigsten Baufinanzierungsarten im Überblick
Wenn du dich mit dem Thema Hauskauf oder Wohnungskauf beschäftigst, stellst du dir irgendwann die Frage:
Wie kann ich überhaupt finanzieren – und welche Möglichkeiten bieten Banken an?
Immobilienfinanzierung ist nicht gleich Immobilienfinanzierung – je nach Lebenssituation, Einkommen und Zukunftsplänen, kann eine Baufinanzierungsart perfekt zu dir passen oder dich langfristig einengen.
Ich zeige dir, welche Varianten es gibt, worin sie sich unterscheiden und welche Lösung für dich die richtige sein könnte.
1) Das klassische Annuitätendarlehen
Die wohl bekannteste und meistgenutzte Finanzierungsform ist das Annuitätendarlehen. Hier zahlst du eine gleichbleibende monatliche Rate, die sogenannte Annuität, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
Der Zins wird festgeschrieben und richtet sich nach der vereinbarten Zinsbindung, die Tilgung legt man ebenfalls zu Beginn fest.
Mit jeder monatlichen Zahlung sinkt nun der verbleibende Restbetrag des Darlehens (Restschuld), auf den die Zinsen berechnet werden. Somit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt – die monatliche Rate bleibt hingegen in Summe gleich.
Am Ende der Zinsbindung verbleibt in der Regel eine Restschuld. Diese steht von Beginn an fest. Somit erhältst du nicht nur durch die gleichbleibende Rate, sondern auch durch die Kenntnis der genauen Restschuld bei Vertragsbeginn, entsprechende Planungssicherheit.
Zusammenfassung:
+ fester Zins
+ feste Zinsbindung
+ feste Rate
– Restschuld am Ende der Zinsbindung
– Zinsänderungsrisiko bei Zinsbindungsende
– kaum Flexibilität ohne Sondervereinbarungen
Sicherheit > Flexibilität
2) Der Volltilger
Das Volltilger-Darlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens – mit dem Unterschied, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld übrigbleibt. Du zahlst dein Darlehen innerhalb der Zinsbindung anhand deiner monatlichen Raten vollständig zurück.
Bei Vertragsbeginn steht bereits fest, wann du schuldenfrei sein wirst.
Dies belohnen einige Banken mit niedrigeren Zinssätzen, da auch für die Bank maximale Planungssicherheit besteht.
Zusammenfassung:
+ fester Zins für die gesamte Laufzeit
+ gleiche Rate bis zur vollständigen Rückzahlung
+ keine Restschuld am Ende der Zinsbindung
– kaum Flexibilität
Sicherheit > Flexibiliät
3) Das variable Darlehen
Bei einem variablen Darlehen ist der Zinssatz nicht festgeschrieben, sondern wird i.d.R. monatlich angepasst. Er orientiert sich an einem Referenzzinssatz, bspw. dem 3-Monats-Euribor. Fällt das Zinsniveau profitierst du von den niedrigeren Zinsen. Steigen die Zinsen partizipierst du genauso und dein Darlehen wird teurer.
Du möchtest besonders flexibel sein – dann ist das das richtige Darlehen für dich. Vor allem, wenn du deine Baufinanzierung kurzfristig zurückzahlen möchtest, bspw. durch den Erhalt einer Erbschaft, eines Bonus oder den Verkauf einer anderen Immobilie.
Zusammenfassung:
+ jederzeitige Rückführung des Darlehens möglich
– keine Zinssicherheit
– bieten nicht alle Banken an
– strengere Bonitätskriterien erforderlich
Flexibilität > Sicherheit
4) Das endfällige Darlehen oder Zinszahlungsdarlehen
Entscheidest du dich für ein endfälliges Darlehen, zahlst du während der Zinsbindung nur die Zinsen, die Tilgung des Darlehens erfolgt am Ende in einer Summe.
Zumeist verlangen die Banken und Versicherungsgesellschaften den Abschluss und die Abtretung eines Tilgungsersatzsurrogats, bspw. Bausparvertrag, Lebensversicherung oder Fondssparplan.
Bist du Kapitalanleger kann diese Baufinanzierungsart steuerliche und strategische Vorteile bieten.
ACHTUNG: bitte unbedingt einen Steuerberater bei der Planung hinzuziehen
Zusammenfassung:
+ gleichbleibende Zinszahlungen können steuerliche Vorteile bieten
– höhere Kosten im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen
– höheres Risiko, falls Tilgungsersatzprodukt nicht ausreichend bespart wurde
5) Förderdarlehen
Neben den klassischen Bankdarlehen gibt es sowohl auf Länderebene als auch vom Bund geförderte Darlehen in der Immobilienfinanzierung.
In der Regel müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, um für Förderdarlehen in Frage zu kommen, beispielsweise neuen Wohnraum schaffen oder Bestandsimmobilien energetisch sanieren.
Die KfW-Mittel werden auf Wunsch direkt von der hauptfinanzierenden Bank beantragt. Ebenso verhält es sich bei diversen Förderkrediten der Landesbanken, die mit einigen Banken und Versicherungsgesellschaften Kooperationsvereinbarungen geschlossen haben.
Während das Risiko für die KfW-Mittel auf Seiten der hauptfinanzierenden Bank liegt, tragen die Investitions- und Landesbanken das Risiko für die von ihnen vergebenen Darlehen selbst. Somit fällt die Finanzierungssumme der Hausbank niedriger aus und du profitierst von niedrigeren Zinsen bei deiner Hauptfinanzierung.
Zusammenfassung:
+ niedrigere Zinsen
– kürzere Zinsbindungsvarianten
– keine Sondertilgungsmöglichkeiten
Hinweis: ich prüfe automatisch, inwiefern Fördermöglichkeiten in Frage kommen, und wie wir diese optimal in deine Baufinanzierung einbauen können
FAZIT:
Es gibt nicht DIE EINE richtige Baufinanzierungsart – aber es gibt DIE RICHTIGE FÜR DICH!
Welche Finanzierungsform zu dir passt, hängt von vielen Faktoren ab: Lebenssituation, Einkommen, Zukunftsplanung und Sicherheitsbedürfnis.
Ich helfe dir, den Überblick zu behalten, die Angebote der Banken zu vergleichen und die Finanzierung zu finden, die zu deinem Leben passt – heute, morgen und in zehn Jahren.
BUCHE NOCH HEUTE DEIN INDIVIDUELLES FINANZIERUNGSGESPRÄCH und finde heraus, wie du am besten finanzierst.